Sobre el caso MAE - ISSFA

*Escrito el 16/Feb/2016

Sobre la compraventa de un bien inmueble realizada entre instituciones públicas (Ministerio de Ambiente e Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas) se han vertido varias opiniones de tinte política, pero muy pocas de contenido jurídico. Una de las pocas que he visto es esta publicación en el blog de Andrés Ortiz, un asesor del alcalde de Guayaquil y profesor de Ordenamiento Territorial de la UCSG.

El artículo aplicable para esta negociación es el artículo 58 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública (antes de su reforma publicada en el R.O. Suplemento 100 del 14 de octubre del 2013, en vista de que el contrato de compraventa tiene fecha del 2011). Dicho artículo establece un procedimiento para los bienes inmuebles en los que deba procederse a la declaratoria de utilidad pública o de interés social y otro procedimiento para los bienes inmuebles en los que no deba requerirse la declaratoria de utilidad pública o de interés social. El primer procedimiento es de carácter general y el segundo, de carácter especial, relativo a la transferencia de dominio de bienes inmuebles entre entidades de sector público (el caso de la compraventa celebrada entre el MAE y el ISSFA; inciso onceavo).

El primer procedimiento establece que el acuerdo que deba fijarse entre las partes (que en este caso son una institución pública y un particular) se fijará “en función del avalúo realizado por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad en que se encuentren dichos bienes” (inciso tercero). Si no hay este acuerdo, se procederá a la expropiación del bien inmueble, en cuyo caso el juez “no está obligado a sujetarse al avalúo establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad”.

En el segundo procedimiento, de carácter especial, no existe ninguna obligación de acudir al avalúo de la Dirección de Avalúos y Catastros de Municipio alguno. Este es el error de Andrés Ortiz y de algunos otros que han escrito sobre este tema (como, por ejemplo, Orlando Alcívar, el día de hoy, en diario El universo) porque el artículo 58, en su último inciso establece que para la transferencia de dominio de bienes inmuebles entre entidades del sector público “siempre y cuando llegaren a un acuerdo sobre aquella no se requerirá de declaratoria de utilidad pública o de interés social” y que se la podrá realizar “por compraventa, permuta, donación, compensación de cuentas, traslado de partidas presupuestarias o de activos”. En el caso de la transferencia de dominio de los bienes inmuebles entre el ISSFA y el MAE, la vía escogida fue la compraventa (es decir, existió acuerdo) y por tanto no era necesario acudir al avalúo de municipio alguno.

Esto demuestra el error de su razonamiento jurídico.

Bonus track: Andrés Ortíz incurre en un último error al afirmar que “la DINAC no tenía nada, absolutamente nada que hacer respecto de la fijación de avalúos comerciales para fines de expropiación en virtud que dicha atribución le correspondía única y exclusivamente a los municipios”; algo que, dice, “lo saben mis estudiantes de tercer año”. De hecho, eso (i) no es cierto pero (ii) tampoco podría serlo hoy. ¿Por qué?

Primero, el inciso onceavo del artículo 58 de la ley aludida estatuye que en caso de las entidades de sector público no llegaren a un acuerdo para la transferencia de dominio de bienes inmuebles entre entidades de sector público, la entidad pública que expropia procederá en su trámite conforme a lo dispuesto en el reglamento de la ley. Si revisamos el Art. 63 del Reglamento a la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, su inciso segundo norma que en aquellas municipalidades “que no se cuente con la Dirección de Avalúos y Catastros, o a petición de esa entidad, el avalúo lo podrá efectuar la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, para el efecto se podrá suscribir un convenio de cooperación interinstitucional”. Solo esto vuelve erróneo afirmar que la DINAC no deba hacer nada en esta materia.

Segundo, no podría serlo por la realidad del sistema catastral ecuatoriano. Como sostienen Hidalgo & Laforge (2011), “el sistema catastral ecuatoriano actual está caracterizado por ser desordenado e incompleto” y que, según el Sistema Nacional de Información y Gestión de Tierras Rurales e Infraestructuras Tecnológicas, “existe información completa del catastro rural en solamente 13 cantones de los 221 del país” (p. 94-95). Esto ocurre aun cuando el artículo 496 del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía y Descentralización estatuye que “Las municipalidades y distritos metropolitanos realizarán, en forma obligatoria, actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio”; y ocurre por las históricas imposibilidades operativas de los municipios, que recién empiezan a fortalecerse.

De ese modo, el razonamiento de Ortiz no solo es erróneo si se revisa nuestro ordenamiento jurídico, sino que sería peligroso no prever ninguna excepcionalidad (como lo hace Art. 63 del Reglamento a la ley) dada la realidad del sistema catastral ecuatoriano.

La DINAC, por tanto, claro que juega un rol en estos procesos.